Energieausweis erstellen: Geltungsbereich, Inhalte, Beantragung
Seit 2014 ist die Ausstellung eines Energieausweises Pflicht, wenn ein Objekt vermietet, verkauft oder verpachtet werden soll. Daher muss sich jede:r Eigentümer:in mit diesem Dokument auseinandersetzen – ansonsten droht ein hohes Bußgeld. Wir haben alle wichtigen Informationen hinsichtlich des Energieausweises in diesem Artikel zusammengestellt. Bei uns erfährst du, für welche Immobilien ein Energieausweis ausgestellt werden muss und welche Objekte nicht davon betroffen sind. Zudem gehen wir neben den verschiedenen Arten von Energieausweisen darauf ein, wie und von wem diese ausgestellt werden müssen. Weiterhin geben wir dir hilfreiche Tipps mit auf den Weg und zeigen auf, was im Zusammenhang mit dem Energieausweis beachtet werden muss.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Energieausweis stellt ein Dokument dar, welches die Energieeffizienz eines Gebäudes angibt.
- Seit dem 1. Mai 2014 ist die Ausstellung eines Energieausweises Pflicht. Dieser muss dann ausgestellt werden, wenn eine Immobilie verkauft, verpachtet oder vermietet werden soll.
- Es gibt 2 Arten von Energieausweisen: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Ersterer gibt den Verbrauch der bisherigen Bewohner:innen einer Immobilie an, während sich Letzterer auf den theoretischen Bedarf fokussiert.
- Ein Verbrauchsausweis ist unkomplizierter zu erstellen als ein Bedarfsausweis und daher mit weniger Kosten verbunden. Für die meisten Eigentümer:innen lohnt sich dieser Ausweis daher mehr.
- Handelt es sich um eine neue Immobilie, stehen noch keine Verbrauchsdaten zur Verfügung. In diesem Fall muss ein Bedarfsausweis beantragt werden.
Was ist der Energieausweis und wozu wird er benötigt?
Bei einem Energieausweis handelt es sich um ein Dokument, welches als eine Art Steckbrief für eine Wohnimmobilie dient. Dieser Ausweis beinhaltet wichtige Daten hinsichtlich der Energieeffizienz eines Gebäudes. Mithilfe des Energieausweises wird ermittelt, welche Energiekosten für ein bestimmtes Gebäude anfallen. Dadurch können sowohl Kauf- als auch Mietinteressent:innen die Energieeffizienz einer Wohnimmobilie vor Vertragsabschluss einsehen und die ungefähren Energiekosten abschätzen. Dementsprechend dient der Energieausweis dazu, diese Personengruppen bei der Entscheidungsfindung zu unterstützen, indem die Energieeffizienz transparent dargestellt wird. Durch die Miete oder den Kauf eines energieeffizienten Objektes kannst du dafür sorgen, dass die Heizkosten auf der Nebenkostenabrechnung entsprechend niedriger ausfallen.
Geltungsbereich
Gemäß § 80 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ist ein Energieausweis prinzipiell immer dann verpflichtend, wenn eine Immobilie verkauft, vermietet oder verpachtet werden soll. Wird ein Gebäude neu gebaut oder umfangreich saniert, muss auch für diese Immobilie ein Energieausweis ausgestellt werden. Eigentumswohnungen verfügen über keinen eigenen Energieausweis, da bei mehreren Eigentumswohnungen innerhalb desselben Gebäudes nur ein Energieausweis für das gesamte Gebäude ausgestellt wird. Wenn es sich um Wohnanlagen handelt, kann unter bestimmten Voraussetzungen auch ein Energieausweis für die einzelnen Wohnungen erstellt werden. Dieser wird dann allerdings auf dem entsprechenden Gesamtwert beruhen.
Ausnahmen
Zwar ist die Ausstellung eines Energieausweises für die meisten Immobilien zwingend vorgeschrieben, jedoch gibt es auch Ausnahmen von dieser Regelung. Hierzu gehören zum Beispiel Gebäude, deren Nutzungsfläche unter 50 Quadratmeter beträgt. Wenn es sich um ein hauptsächlich ungenutztes Gebäude handelt, entfällt die Pflicht zur Ausstellung eines Energieausweises ebenfalls. Das ist dann der Fall, wenn die Immobilie nicht regelmäßig gekühlt oder beheizt wird. Ausgenommen sind zudem Gebäude, die speziell genutzt werden und nicht zu Wohnzwecken dienen, wie beispielsweise Stallungen oder Werkstätten. Für Ferienhäuser ist ebenfalls kein Energieausweis erforderlich. Ob ein solcher Ausweis für Baudenkmäler ausgestellt werden muss, hängt vom jeweiligen Landesrecht ab.
Wird eine Immobilie innerhalb der Familie verschenkt, muss nur dann ein Energieausweis ausgestellt werden, wenn neue Eigentümer:innen dies verlangen.
Arten des Energieausweises
Es gibt 2 verschiedene Arten des Energieausweises. Hierbei handelt es sich um den sogenannten Energiebedarfsausweis und den Energieverbrauchsausweis. In den nächsten Abschnitten erklären wir genauer, worum es sich bei der jeweiligen Art von Ausweis handelt.
Energiebedarfsausweis
Der Energiebedarfsausweis zeigt an, wie die Energieeffizienz eines Gebäudes ausfällt. Dementsprechend kann dieser Ausweis sehr transparent darstellen, wie energieeffizient eine bestimmte Immobilie ist. Zudem können potenzielle Käufer:innen oder Mieter:innen unterschiedliche Immobilien auf diese Weise sehr leicht miteinander vergleichen. Durch den Energiebedarfsausweis erfährst du, wie viel Energie eine bestimmte Immobilie unter standardisierten Nutzungsbedingungen erfordert. Ein solcher Ausweis basiert auf konkreten Daten eines Gebäudes wie Anlagentechnik, Hüllflächen und U-Werten. Weiterhin enthält dieses Dokument Vergleichswerte bezüglich des Energiebedarfs unterschiedlicher Gebäudestandards und Erklärungen hinsichtlich des Berechnungsverfahrens.
Wenn es um ein neu gebautes Objekt geht, ist immer der Energiebedarfsausweis Pflicht. Schließlich stehen in diesem Fall noch keine Daten zum Verbrauch zur Verfügung.
Energieverbrauchsausweis
Der Energieverbrauchsausweis basiert auf den Abrechnungsdaten von 3 aufeinanderfolgenden Jahren. Grundsätzlich kann dieser zu geringeren Kosten und auch schneller ausgestellt werden. Allerdings sind die Angaben innerhalb dieses Ausweises nicht immer aussagekräftig. Das liegt hauptsächlich daran, dass die Ergebnisse dieses Dokuments sehr stark vom Verhalten der Bewohner:innen des Gebäudes abhängig sind. Denn ein verschwenderischer Haushalt wird für deutlich schlechtere Werte sorgen als ein sparsamer – auch wenn es sich um eine identische Wohnung handelt.
Ausstellung des Energieausweises
Ein Energieausweis wird immer spätestens dann ausgestellt, wenn ein Objekt neu vermietet oder verkauft werden soll. Dabei gilt die Pflicht zum Energieausweis für die meisten Gebäude. In der Regel hast du die Wahl, ob du lieber auf einen Energiebedarfsausweis oder einen Energieverbrauchsausweis setzen möchtest. Das gilt allerdings nicht, wenn es sich um einen Altbau mit bis zu 4 Wohneinheiten handelt, der bis zum Jahr 1977 gebaut und nicht saniert wurde. Denn dann benötigst du zwingend einen Bedarfsausweis.
Ausweisaussteller
Die Eigentümer:innen einer Wohnung oder eines Hauses haben mehrere Möglichkeiten, um einen Energieausweis ausstellen zu lassen. Neben Energieberater:innen können auch Architektur- und Ingenieurbüros sowie Handwerksbetriebe einen solchen Ausweis anfertigen. Einen Verbrauchsausweis kannst du auch von deinem Energieversorger ausstellen lassen. Der Bedarfsausweis darf nur von zertifizierten Fachkräften erstellt werden. Zu diesen Fachkräften zählen neben den bereits genannten unter anderem auch Bauphysiker:innen und Anlagentechniker:innen. Zusätzlich dazu ist eine persönliche Besichtigung erforderlich.
Allerdings werden gewisse Anforderungen an die Ausstellenden gestellt. Diese müssen eine Fortbildung im Bereich energiesparendes Bauen abgeschlossen haben. Verfügen sie nicht über eine solche Fortbildung, können sie trotzdem zur Ausstellung befugt sein, wenn ein Studienschwerpunkt auf dem energiesparenden Bauen lag oder sie mindestens 2 Jahre Berufserfahrung im Bereich Bau oder Anlagentechnik haben. Auch eine öffentliche Beschäftigung als Sachverständige:r in einem der folgenden Bereiche qualifiziert sie für die Ausstellung eines Energieausweises: Anlagentechnik, energiesparendes Bauen, Bau oder Hochbau.
Inhalte des Energieausweises
Der Energieausweis zielt darauf ab, den energetischen Zustand einer Immobilie bewerten zu können. Ein solcher Ausweis enthält somit neben allgemeinen Angaben zum Objekt auch die Energiekennwerte einer Immobilie und bietet Informationen hinsichtlich der verwendeten Heizstoffe. Zu den Heizstoffen zählen unter anderem Strom, Gas und Holzpellets. Bei neueren Ausweisen für Immobilien wird die Energieeffizienzklasse in Form von Buchstaben angegeben. Der beste Wert ist ein A+, den schlechtesten Wert stellt ein H dar.
Die allgemeinen Angaben zum Gebäude findest du auf der ersten Seite des Ausweises. Enthalten sind hier neben der Anzahl der Wohnungen und dem Baujahr der Immobilie auch die Adresse sowie die Art der Anlagentechnik. Zusätzlich dazu erfährst du auf dieser Seite, welches Verfahren angewendet wurde, um die energetische Qualität des Gebäudes zu berechnen. Wichtige Kennwerte sind auf Seite 2 ausgewiesen. Bei einem Bedarfsausweis bleibt die 3. Seite unausgefüllt. Handelt es sich um einen Verbrauchsausweis, sind auf Seite 3 die Kennwerte für den Energieverbrauch vermerkt.
Energieausweis: Berechnung
Insbesondere der Bedarfsausweis beruht auf einem komplizierten Berechnungsverfahren. Du kannst allerdings anhand des Verbrauchsausweises berechnen, welche Energiekosten aller Voraussicht nach anfallen werden. Dabei sollte die Wohnfläche mit dem Faktor 1,2 multipliziert werden, damit auch Kellerräume und das Treppenhaus berücksichtigt werden. Der hierdurch erhaltene Wert kann anschließend mit dem Energieverbrauchskennwert aus dem Energieverbrauchsausweis multipliziert werden. Als Ergebnis entsteht der zu erwartende Verbrauch für das Objekt in Kilowattstunden.
Die benötigten Daten stellen Eigentümer:innen der jeweiligen Immobilie zur Verfügung. Aussteller:innen des Ausweises müssen die Immobilie daher nicht besichtigen, denn sie erhalten neben den entsprechenden Daten auch aussagekräftige Fotos vom Objekt, die ihnen Eigentümer:innen zur Verfügung stellen. Auch in diesem Fall ist der Ausweishersteller für die Richtigkeit der Informationen im Energieausweis verantwortlich. Er ist nur dann dazu berechtigt, die Daten zu verwenden, wenn er keine Gründe, die Korrektheit der Daten anzuzweifeln. Eine höhere Aussagekraft hat der Ausweis, wenn der Aussteller für einen Ortstermin vorbeikommt und die Immobilie besichtigt. Dies ist bei einer Energieberatung in der Regel der Fall, sodass die Beratung mit der Ausstellung des Ausweises verknüpft werden kann.
Es gibt Energierechner im Internet, die bei der Berechnung helfen können.
Gültigkeitsdauer
Gemäß § 79 Abs. 3 GEG hat der Energieausweis eine Gültigkeitsdauer von 10 Jahren. Der Energieausweis kann seine Gültigkeit allerdings auch verlieren. Dies ist immer dann der Fall, wenn ein neuer Energieausweis ausgestellt werden muss. Nach § 80 Abs. 2 GEG wird ein neuer Ausweis dann erforderlich, wenn bei einer bestehenden Immobilie Änderungen im Sinne des § 48 GEG durchgeführt werden. Wenn bei gekühlten oder beheizten Räumen einer Immobilie Außenbauteile gemäß Anlage 7 GEG ersetzt, erneuert oder zum ersten Mal eingebaut werden, wird ein neuer Energieausweis benötigt. Das gilt zumindest dann, wenn diese Außenbauteile über 10 Prozent der gesamten Fläche der entsprechenden Bauteilgruppe der Immobilie betreffen.
Anfallende Kosten
Grundsätzlich gilt, dass die bei der Ausstellung eines Energieausweises anfallenden Kosten stark vom Aufwand abhängig sind, der für die Erstellung erforderlich ist. Daher ist ein Verbrauchsausweis auch deutlich günstiger als ein Bedarfsausweis. Denn dieser kann einfacher und schneller erstellt werden, weshalb er weniger Kosten verursacht. Daher beträgt der Preis für die Ausstellung eines Verbrauchsausweises für ein Einfamilienhaus lediglich zwischen 50 und 100 Euro. Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, können die Kosten auf bis zu 250 Euro ansteigen. Ein Bedarfsausweis ist im Normalfall erheblich teurer. Trotzdem können auch hier Kosten gespart werden, indem dieser online bestellt wird. Dann muss nämlich auch hier nur mit Kosten in Höhe von ca. 100 Euro gerechnet werden.
Begutachten Energieberater:innen die Immobilie allerdings vor Ort, steigen die Kosten für die Ausstellung des Ausweises massiv an. In einem solchen Fall muss mit 300 bis 500 Euro gerechnet werden. Eine Vor-Ort-Besichtigung kann trotzdem sinnvoll sein, wenn diese mit einer Beratung verknüpft wird, weil die Heiztechnik oder der energetische Zustand des Objekts sehr kompliziert ist. Für die Kosten aufkommen müssen die Eigentümer:innen einer Immobilie. Gibt es mehrere Eigentümer:innen innerhalb eines Objekts, werden die Kosten für den Energieausweis entsprechend aufgeteilt.
Kontrolle und Strafen
Eigentümer:innen eines Gebäudes sind dazu verpflichtet, den Miet- oder Kaufinteressent:innen den Energieausweis vollständig und rechtzeitig zugänglich zu machen. Tun sie dies nicht oder verfügen sie über keinen Energieausweis, entspricht dies gemäß GEG einer Ordnungswidrigkeit. Die Interessent:innen können diesen Verstoß bei der zuständigen Behörde anzeigen. Diese hat dann die Verpflichtung, den Verstoß zu überprüfen. Grundsätzlich ist die Zuständigkeit innerhalb der jeweiligen Bundesländer unterschiedlich geregelt.
Häufig sind die Bauordnungsämter oder Bauaufsichtsbehörden zuständig, in deren Kreis oder Kommune sich die entsprechende Immobilie befindet. Ein Verstoß kann sehr teuer werden, denn es droht ein Bußgeld in Höhe von bis zu 10.000 Euro. Es erfolgt eine Kontrolle über Stichproben seitens des Deutschen Instituts für Bautechnik. Egal, ob du eine Immobilie mieten oder kaufen möchtest – Eigentümer:innen sind dazu verpflichtet, einen gültigen Energieausweis vorzulegen.
Beantragung und Registrierung
Eine einfache Onlinesuche kann dir bereits einige Institutionen bzw. Webseiten anzeigen, über die du einen Energieausweis beantragen kannst. Möchtest du allerdings sichergehen, dass der Energieausweis von Energieberater:innen erstellt wird, deren Qualifikation regelmäßig überprüft wird, kannst du einen Blick auf die Energieeffizienz-Expertenliste für Bundesförderungsprogramme werfen. Denn diese wird von der Deutschen Energie-Agentur verwaltet. Besonders einfach ist die Beantragung über das Internet. Denn dazu musst du lediglich die erforderlichen Informationen in das Online-Formular eintragen und erhältst in kurzer Zeit einen Energieausweis.
Der Energieausweis muss bei einer zentralen Stelle, dem Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt), registriert werden. Dazu müssen Antragsteller:innen auf der Webseite des DIBt einen Account erstellen und für jeden Energieausweis, der ausgestellt werden soll, eine Registriernummer beantragen. Dies ist für Kontrollzwecke erforderlich.
Energieausweis: Was ist zu beachten?
Bei einem Energieausweis kann einiges an Geld gespart werden, indem ein Verbrauchsausweis statt eines Bedarfsausweises genutzt wird. Denn die Erstellung eines solchen Ausweises ist deutlich unkomplizierter, sodass geringere Kosten anfallen. Hiervon können die meisten Eigentümer:innen profitieren, da nur für wenige Objekte die Pflicht besteht, einen Bedarfsausweis zu bestellen. Zudem kannst du dich nach günstigen Online-Angeboten umsehen. Auch hierdurch kann unter Umständen viel Geld gespart werden. Möglicherweise bietet auch dein:e Schornsteinfeger:in Verbrauchsausweise zu günstigen Konditionen an. Einen Bedarfsausweis stellen Schornsteinfeger:innen in der Regel aber nicht aus.
Ein Energieausweis ist verpflichtend, sodass die Ausstellung an sich nicht gefördert wird. Allerdings kann im Falle von Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen eine Förderung vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle beantragt werden, welche die Energieberatung betrifft. Diese wird nämlich von diesem Bundesamt bezuschusst, sodass du bis zu 60 Prozent der Kosten für die Beratung einsparen kannst.
Zusätzlich kannst du bei einer Sanierung KfW-Fördermittel beantragen, um die Kosten deiner Baufinanzierung zu senken. Dabei müssen die beauftragten Energieberater:innen aber auf der Energieeffizienz-Expertenliste für Bundesförderungsprogramme stehen. Grundsätzlich ist es immer von Vorteil, eine Energieberatung bei kompetenten Sachverständigen in Anspruch zu nehmen, wenn eine Sanierung geplant ist. Denn diese können dich über die Schwachstellen des Gebäudes sowie geeignete Maßnahmen aufklären.
Immobilienkauf und -verkauf mit oder ohne Energieausweis?
Grundsätzlich gilt, dass Eigentümer:innen einen Energieausweis für ihre Immobilie beantragen müssen, wenn sie diese verkaufen möchten. Diese Pflicht besteht seit dem 1. Mai 2014. Ansonsten riskieren Verkäufer:innen ein Bußgeld in Höhe von bis zu 10.000 Euro. Daher wird bei den meisten Immobilienverkäufen vor Vertragsabschluss ein Energieausweis vorgelegt. Dabei gilt, dass der Energieausweis bei der Schaltung von Anzeigen noch nicht vorliegen muss. Dann sollte bei der Anzeige allerdings der Hinweis gegeben werden, dass ein Energieausweis bereits beantragt wurde und sich noch im Ausstellungsprozess befindet. Ein Verzicht auf den Energieausweis ist nicht möglich. Auch dann nicht, wenn Verkäufer:innen und Käufer:innen sich im Rahmen eines Vertrags darauf einigen. Es ist nicht möglich, die Energieausweispflicht zu umgehen.
Jedoch wird nicht in jedem einzelnen Fall zwingend ein Energieausweis benötigt. Es gibt einige Ausnahmen, beispielsweise was Baudenkmäler oder Gebäude für religiöse Zwecke angeht. Kleine Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche sind immer von der Ausstellung eines Energieausweises ausgenommen. Grundsätzlich bietet der Energieausweis Käufer:innen gewisse Vorteile. Denn diese kennen dann bereits die Energieeffizienz des Gebäudes und wissen, mit welchen Energiekosten sie in Zukunft ungefähr zu rechnen haben.
Fazit
Ein Energieausweis ist gesetzlich verpflichtend und muss immer dann ausgestellt werden, wenn eine Immobilie verkauft, vermietet oder verpachtet werden soll. Dabei unterscheidet man zwischen dem Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis. Der Bedarfsausweis gibt an, wie hoch der Energiebedarf einer Immobilie ausfällt, während der Verbrauchsausweis den bisherigen Verbrauch durch die Bewohner:innen einer Immobilie angibt. Bei Neubauten muss zwangsläufig ein Bedarfsausweis ausgestellt werden. Dieser ist allerdings komplizierter zu erstellen und verursacht höhere Kosten, sodass Eigentümer:innen in den meisten Fällen eher einen Verbrauchsausweis beantragen sollten. Über diesen Ausweis können sich Miet- und Kaufinteressent:innen bereits im Vorfeld einen Überblick über die Energieeffizienz eines Gebäudes verschaffen und so in Erfahrung bringen, wie hoch die Energiekosten ungefähr ausfallen werden.
FAQ: Fragen und Antworten zum Energieausweis
Wie teuer ist ein Energieausweis für ein Haus?
Bei einem Einfamilienhaus ist mit Kosten zwischen 50 und 100 Euro zu rechnen, wenn ein Verbrauchsausweis ausgestellt werden soll. Ein Bedarfsausweis kann deutlich teurer werden. Insbesondere dann, wenn eine Besichtigung vor Ort durchgeführt wird.
Was passiert, wenn man keinen Energieausweis hat?
Wenn die Energieausweispflicht missachtet wird, droht ein Bußgeld in Höhe von bis zu 10.000 Euro.
Wer zahlt für einen Energieausweis beim Hausverkauf?
Bei einem Hausverkauf muss der / die Verkäufer:in für die Kosten des Energieausweises aufkommen.
Kann man ein Haus ohne Energieausweis kaufen?
Ja, das ist unter Umständen möglich. Denn es gibt Gebäude, die von der Pflicht zur Ausstellung eines Energieausweises befreit sind. Dies kann zum Beispiel bei Baudenkmälern der Fall sein.
Können Schornsteinfeger:innen einen Energieausweis erstellen?
Ja, Schornsteinfeger:innen können grundsätzlich einen Energieausweis ausstellen. Das betrifft aber nur den Verbrauchsausweis – ein Bedarfsausweis kann dagegen nicht von ihnen angefertigt werden.
Wie alt darf ein Energieausweis sein?
Ein Energieausweis hat eine Gültigkeitsdauer von 10 Jahren und darf demnach nicht älter sein.
Wo muss der Energieausweis vorgelegt werden?
Der Energieausweis muss Miet- und Kaufinteressent:innen zugänglich sein.
