Durch Tokenisierung werden reale Vermögenswerte wie Immobilien oder Kunst als digitale Token handelbar und für jeden bereits ab wenigen hundert Euro zugänglich.
Dadurch entstehen neue Chancen durch mehr Liquidität und niedrigere Eintrittsbarrieren, es bestehen jedoch auch Risiken wie rechtliche Unsicherheiten und Marktvolatilität. Jetzt ist der ideale Zeitpunkt, um diese Entwicklung zu verstehen und strategisch zu nutzen.
Tokenisierung bezeichnet die digitale Abbildung eines realen Vermögenswertes in Form eines Tokens, also einer Art digitaler „Aktie“, auf einer Blockchain. Dabei wird der Vermögenswert in Anteile aufgeteilt, die anschließend als Token auf Plattformen ausgegeben und gehandelt werden können.
Technologie: Blockchain & Smart Contracts
Herzstück der Tokenisierung ist die Blockchain-Technologie. Sie ermöglicht eine dezentrale, fälschungssichere Dokumentation von Eigentumsverhältnissen.
Smart Contracts, also programmierbare Verträge auf der Blockchain, regeln automatisch Transaktionen, Ausschüttungen oder Besitzübertragungen, ohne dass eine zentrale Instanz benötigt wird. Dies reduziert Kosten und beschleunigt Prozesse erheblich.
Token-Arten
Bei der Tokenisierung realer Vermögenswerte dominieren sogenannte Security Tokens, die als digitale Wertpapiere gelten. Sie stehen für Anteile an einem Vermögenswert und sind rechtlich mit klassischen Wertpapieren vergleichbar.
Daneben gibt es Utility Tokens, die bestimmte Nutzungsrechte repräsentieren sowie Asset-backed Tokens, die direkt durch einen Vermögenswert gedeckt sind.
Vorteile der Tokenisierung
Die Tokenisierung ist mit mehreren Vorteilen verbunden, wie etwa:
Herausforderungen
Allerdings steht der Entwicklung noch einiges im Weg: regulatorische Unsicherheiten, technologische Risiken, mangelnde Standardisierung und die Notwendigkeit von Vertrauen bremsen den Durchbruch auf breiter Front.
Immobilien gehören traditionell zu den stabilsten und wertvollsten Anlageformen. Gleichzeitig sind sie kapitalintensiv, schwer handelbar und mit hohem Verwaltungsaufwand verbunden. Die Tokenisierung verspricht hier eine Art von Revolution: Digitale Anteile an Gebäuden, Wohnungen oder Grundstücken machen Immobilien für eine breite Masse zugänglich.
Das Prinzip der „Fractional Ownership“ bedeutet, dass viele Investoren gemeinsam Eigentum an einem Objekt erwerben, und zwar in Form von Token. Jeder Token repräsentiert einen bestimmten Anteil, verbunden mit dem Anspruch auf Mieterlöse oder Wertsteigerungen.
Projekte wie RealT in den USA oder Brickblock in Deutschland ermöglichen Investitionen in Immobilien mit Beträgen ab etwa 50 US-Dollar. Investor:innen erhalten regelmäßige Auszahlungen über Smart Contracts, zum Beispiel aus Mieteinnahmen, und können ihre Anteile auf Plattformen weiterverkaufen.
Ein Beispiel
Ein Mehrfamilienhaus in Detroit wird tokenisiert. Die Gesamtsumme wird in 10.000 Token aufgeteilt. Ein(e) Investor:in erwirbt 100 Token à 50 US-Dollar und erhält monatlich einen Anteil an den Mieteinnahmen, und zwar automatisiert über Smart Contracts. Immobilien als tokenisierte Investments haben folgende Vorteile:
Neben den Vorzügen gibt es ebenso folgende Risiken und Herausforderungen:
Der Kunstmarkt war lange geprägt von Intransparenz, Illiquidität und subjektiver Bewertung. Gleichzeitig erzielt Kunst in bestimmten Segmenten enorme Wertsteigerungen.
Tokenisierung eröffnet hier neue Möglichkeiten. Durch Tokenisierung können Kunstwerke in Anteile unterteilt und an Investor:innen verkauft werden. Diese erhalten damit Anspruch auf einen Teil des Wertes, ohne das Werk physisch besitzen zu müssen.
NFTs vs. Security Tokens
Während NFTs (Non-Fungible Tokens) eine einzigartige digitale Repräsentation von (meist digitalen) Kunstwerken darstellen, geht die tokenisierte Kunst einen Schritt weiter:
Hier geht es um reale Kunstwerke, die durch Security Tokens abgebildet werden, wie zum Beispiel ein Gemälde, das zu 1.000 Token à 100 Euro aufgeteilt wird. Es gibt mittlerweile einige Plattformen für ein Investment in tokenisierte Kunst, unter anderem:
Zu den Vorteilen dieser Art des Investments für Anleger:innen gehören:
Auf der anderen Seite gibt es ebenso Kritik und es herrschen Unsicherheiten. Dazu gehört unter anderem die subjektive Bewertung, denn Kunst bleibt ein schwer objektivierbares Asset.
Viele Kunst-NFTs haben ihren Wert zudem dramatisch verloren und Vertrauen muss erst wieder aufgebaut werden. Ebenso gibt es eine unklare Rechtslage: Wem gehört das physische Kunstwerk? Wie ist das geregelt, wenn ein Token weiterverkauft wird?
Die Tokenisierung realer Vermögenswerte bringt nicht nur technologische Herausforderungen mit sich, sondern auch erhebliche regulatorische Fragen. Denn digitale Tokens, die Anteile an Immobilien oder Kunst repräsentieren, berühren klassische Finanz- und Wertpapiergesetze.
Die regulatorische Landschaft ist global uneinheitlich. Während einige Länder proaktiv Tokenisierung fördern, sehen andere sie skeptisch oder verbieten sie teilweise. Die wichtigsten Regionen im Überblick:
Europäische Union (EU)
Die EU arbeitet an einem einheitlichen Rechtsrahmen für digitale Assets. Die Verordnung über Märkte für Krypto-Assets (MiCA) zielt darauf ab, Token sicherer und transparenter zu machen, ohne Innovation zu ersticken. Allerdings sind Security Tokens oft von bestehenden Wertpapiergesetzen betroffen.
Schweiz
Bekannt für ihr innovationsfreundliches Finanzumfeld, hat die Schweiz klare Richtlinien für Token und Security Token gesetzt. Die Finanzmarktaufsicht FINMA verlangt umfassende Compliance, bietet aber auch einen „Sandbox“-Ansatz für FinTech-Projekte.
USA
Die Securities and Exchange Commission (SEC) hat eine strikte Haltung gegenüber Security Tokens und führt intensive Prüfungen durch. Nur wenige Plattformen haben hier eine Lizenz erhalten, was den Markt stark reguliert, aber auch schützt.
Eine zentrale Frage ist, ob Token-Inhaber als tatsächliche Eigentümer:innen anerkannt werden und welche Rechte sie haben (Stimmrecht, Dividendenanspruch, Mitsprache). In vielen Fällen fungieren Token-Inhaber:innen als Miteigentümer:innen oder Gläubiger:innen, wobei das rechtliche Konstrukt stark variiert.
Verträge und Smart Contracts müssen diese Rechte abbilden, was ohne klare regulatorische Vorgaben zu Unsicherheit führt. Zudem gibt es Fragen zum Insolvenzschutz, zur Nachfolge oder zur Haftung bei Problemen.
Weil tokenisierte Investments in der Regel Kapitalanlagen sind, gelten strenge Vorschriften zur Verhinderung von Geldwäsche (AML) und Terrorismusfinanzierung. Plattformen müssen Identitäten ihrer Nutzer:innen prüfen (Know Your Customer, KYC) und verdächtige Transaktionen melden. Dies erschwert zwar den Zugang ein wenig, erhöht aber die Sicherheit für Investor:innen.
Die Tokenisierung von Immobilien und Kunstwerken eröffnet durch die transparente, digitale Teilhabe an bislang schwer zugänglichen Märkten neue Investitionschancen. Informierte Anleger:innen können von diesem Wandel profitieren, wenn sie die Entwicklungen genau verfolgen, auch wenn es regulatorische und technische Hürden gibt.
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