Kommt es bei der Abwicklung eines Nachlasses zu einer sogenannten Teilungsversteigerung, ist in den meisten Fällen schon sehr viel Zeit vergangen, in der die Mitglieder einer Erbengemeinschaft nicht dazu in der Lage waren, sich auf die Art der Verteilung des Nachlasses zu einigen. Entscheidet sich eine:r der Miterb:innen dazu, dieser Uneinigkeit ein Ende zu setzen, können unteilbare Vermögensgegenstände wie Immobilien oder Grundstücke öffentlich versteigert und der Erlös anschließend zu gleichen Teilen unter den Erb:innen aufgeteilt werden. Die Teilungsversteigerung gleicht somit einer Zwangsversteigerung. Was eine Teilungsversteigerung ist, welche Voraussetzungen dafür bestehen und wie dabei vorgegangen werden muss, erläutern wir in diesem Beitrag.
Das Wichtigste in Kürze:
Eine Teilungsversteigerung stellt eine Form der gerichtlichen Zwangsversteigerung dar. Bei einer gerichtlichen Zwangsversteigerung geht es in der Regel darum, dass Schuldner:innen nicht dazu in der Lage sind, die Verbindlichkeiten zu erfüllen. Die jeweiligen Gläubiger:innen beantragen dann die Verwertung des Vermögens, um aus dem Erlös ihre Forderungen zu erhalten.
Wenn es zu einer Teilungsversteigerung kommt, geht dieser in den meisten Fällen eine lang andauernde Uneinigkeit unter Miterb:innen oder Miteigentümer:innen über den Verbleib eines Nachlassgegenstands voraus. Damit eine Erbengemeinschaft aber letztendlich aufgelöst werden kann, bietet das Gesetz die Möglichkeit der Teilungsversteigerung. Diese wird im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt. Ein weiterer Fall, in dem eine Teilungsversteigerung oft zur Anwendung kommt, ist die Scheidung von Ehepartner:innen. Häufig haben Ehegatt:innen gemeinsam eine Immobilie gekauft, die nun aufgrund der Scheidung veräußert werden muss. Kommt das Ex-Paar auf keinen gemeinsamen Nenner, kann die Teilungsversteigerung Abhilfe schaffen.
Der Zweck einer Teilungsversteigerung besteht vor allem darin, die Erbengemeinschaft aufzulösen. Gibt es mehrere Erb:innen eines Nachlasses, entsteht bei Eintritt des Erbfalls zwangsläufig eine Erbengemeinschaft. Diese auf Dauer aufrechtzuerhalten ist nicht zweckmäßig und dürfte auch nicht im Interesse der Miterb:innen sein. Jedes Mitglied der Gemeinschaft hat folglich das Recht, deren Auflösung zu verlangen. Können sich die Miterb:innen über die Aufteilung des Nachlasses nicht einig werden, kann die Auflösung der Erbengemeinschaft in letzter Instanz durch eine Teilungsversteigerung herbeigeführt werden.
Die Anlässe für eine Teilungsversteigerung können relativ kurz zusammengefasst werden, denn Teilungsversteigerungen finden meist bei Immobilien statt, die zum Vermögen einer Erbengemeinschaft gehören. Das Problem an einer Immobilie besteht darin, dass diese schlecht gleichmäßig unter allen Mitgliedern aufgeteilt werden kann. Nachdem die Immobilie versteigert wurde, kann der Erlös dagegen einfach auf die Miterb:innen verteilt werden.
Damit du eine Teilungsversteigerung durchführen kannst, müssen allerdings einige Voraussetzungen erfüllt sein. Die wichtigste Anforderung ist zunächst, dass du Mitglied einer Erbengemeinschaft bist. Außerdem muss innerhalb der Gemeinschaft Uneinigkeit über das Schicksal eines Gegenstands bzw. einer Immobilie aus dem Nachlass herrschen. Schließlich muss es das Ziel sein, die Erbengemeinschaft aufzulösen, um Nachlass und Immobilie verwerten zu können.
Abweichend von den üblichen Voraussetzungen für eine Zwangsvollstreckung wird bei der Teilungsklage kein vollstreckbarer Titel benötigt. In diesem Fall ist es vollkommen ausreichend, dass du Mitglied einer Erbengemeinschaft bist und einen Gegenstand aus dem Erbe verwerten möchtest, um die Teilungsversteigerung beantragen zu können. Wichtig ist außerdem, dass Erblasser:innen in ihrer letzten Verfügung die Auseinandersetzung des Nachlasses und die Verwertung von Immobilien nicht ausgeschlossen haben. Beantragt wird die Teilungsversteigerung beim örtlich zuständigen Amtsgericht, wobei im Antrag das Grundstück sowie alle Miterb:innen bezeichnet werden müssen.
Eine Teilungsversteigerung erfolgt immer nur auf Antrag. Dabei kommt es nicht auf die Höhe der Erbquote an, weshalb auch Personen antragsberechtigt sind, die im Verhältnis zu anderen Erb:innen eine geringere Erbquote haben. Es ist ebenfalls möglich, den Antrag gemeinschaftlich zu stellen – ein Beschluss der Erbengemeinschaft muss aber nicht herbeigeführt werden. Die Antragsteller:innen können den Verfahrensablauf selbstständig bestimmen und müssen sich theoretisch zu keinem Zeitpunkt mit den übrigen Miterb:innen abstimmen.
Die Teilungsversteigerung wird nach §§ 180 Abs. 1, 15 ZVG durch einen Antrag von den jeweiligen Antragsberechtigten beim zuständigen Gericht eingeleitet. Die sachliche Zuständigkeit liegt beim Amtsgericht in der Funktion als Vollstreckungsgericht. Die örtliche Zuständigkeit richtet sich immer danach, in welchem Bezirk sich das betreffende Grundstück bzw. die Immobilie befindet. Von diesen Grundsätzen können Ausnahmen gemacht werden, denn die einzelnen Länder sind dazu ermächtigt, einem bestimmten Amtsgericht mehrere Bezirke zuzuweisen. Länder wie Baden-Württemberg, Brandenburg und Bayern haben von der Ermächtigung Gebrauch gemacht. Die Zuständigkeit sollte deshalb je nach Einzelfall bei dem Amtsgericht erfragt werden, in dessen Bezirk der Versteigerungsgegenstand liegt.
Bis es zu einem Versteigerungstermin kommen kann, müssen einige Schritte durchlaufen werden. Zunächst muss ein Antrag gestellt werden, woraufhin alle Miterb:innen durch das Gericht informiert werden. Es folgt eine Eintragung ins Grundbuch, die Erstellung eines Gutachtens sowie die Festlegung der Höhe des geringsten Gebots. Im Anschluss kann ein Versteigerungstermin vereinbart werden.
Wie bereits erwähnt, steht es allen Mitgliedern einer Erbengemeinschaft gleichermaßen zu, eine Teilungsversteigerung beim zuständigen Gericht zu beantragen. Dieses Recht folgt aus § 2042 BGB. Eine Zustimmung der Miterb:innen ist nicht notwendig, denn du musst lediglich nachweisen, dass du rechtmäßige:r Erb:in bist. Erwähnenswert ist hier, dass kein aktueller Grundbuchauszug vorzulegen ist, um den Antrag zu stellen.
Als Nächstes setzt das Gericht alle Beteiligten über den gestellten Antrag auf die Teilungsversteigerung in Kenntnis. Die Miterb:innen haben nun die Möglichkeit, die einstweilige Einstellung des Verfahrens zu beantragen. Der Antrag auf die Einstellung ist innerhalb von 2 Wochen nach der Kenntnisnahme der Teilungsversteigerung zu stellen.
Hat das Verfahren die vorherigen Schritte erfolgreich durchlaufen, erfolgt nun die Eintragung der Teilungsversteigerung in das Grundbuch des Objekts, das versteigert werden soll.
Wenn über die Immobilie oder das Grundstück kein aktuelles Gutachten vorliegt, das von Sachverständigen erstellt wurde und den Verkehrswert des Objektes angibt, gibt das Gericht ein Gutachten in Auftrag. Wenn zwischen den Miterb:innen Einigkeit besteht, können sie selbst eine:n Gutachter:in beauftragen.
Damit das Gericht das geringste Gebot festlegen kann, orientiert es sich am festgestellten Verkehrswert und an etwaigen Belastungen durch Schulden, die auf dem Objekt liegen.
Hat das Gericht einen Versteigerungstermin bestimmt, gibt es diesen über Aushänge vor Ort und Anzeigen auf Internetportalen sowie in Zeitungen bekannt. Personen, die sich für das Objekt interessieren, können das Gutachten vor Ort oder teils online einsehen. In Absprache mit den derzeitigen Eigentümer:innen und Nutzer:innen ist es für Interessent:innen auch möglich, die Immobilie zu besichtigen.
Für die Miterb:innen kann es in manchen Situationen taktisch vorteilhaft sein, wenn sie dem Teilungsversteigerungsverfahren beitreten. Das bietet sich insbesondere dann an, wenn sie die Versteigerung verhindern möchten. Entscheiden sie sich für einen Beitritt, ist dieser spätestens 4 Wochen vor dem Versteigerungstermin beim Gericht zu beantragen.
In einigen Fällen ist es möglich, eine Teilungsversteigerung zu verhindern, zu blockieren oder zu verzögern. Dafür gibt es folgende Optionen:
Wurden alle vorbereitenden Schritte erfolgreich durchlaufen, folgt der Versteigerungstermin. Der Ablauf des Termins beinhaltet den Bekanntmachungsteil, die Bieterstunde und abschließend die Verhandlung über den Zuschlag.
Zu Beginn der Versteigerung werden die Informationen zum Objekt bekannt gegeben. Dazu gehören der Grundbuchstand, der Verkehrswert sowie Erklärungen von Pächter:innen oder Mieter:innen. Im Anschluss verlesen die Rechtspfleger:innen das festgesetzte geringste Gebot und alle weiteren Versteigerungsbedingungen. Die Rechtspfleger:innen belehren die Interessent:innen über die Bedeutung, die ein Gebot mit sich bringt, den Gefahrenübergang, die zu leistenden Sicherheiten sowie die Verfahrensvorschriften der Versteigerung. Anschließend fordern sie die Bieter:innen zur Abgabe ihrer Gebote auf.
Im Rahmen der Bieterstunde können schließlich die Gebote zum Kauf des Objekts abgegeben werden. In den meisten Fällen dauert das Bieten ungefähr 30 Minuten. Bieter:innen müssen beachten, dass bestehen bleibende Rechte zusätzlich zum jeweiligen Bargebot gezahlt werden müssen. Wenn auch nach der Aufforderung des Gerichts keine weiteren Gebote mehr erfolgen, wird die Bieterstunde beendet.
Das Gericht entscheidet entweder sofort im Anschluss an die Versteigerung oder in einem gesonderten zeitnah anberaumten Termin über den Zuschlag. Entweder erteilt oder versagt das Gericht dabei das höchste Gebot. Gibt es kein bzw. kein wirksames Gebot, weil beispielsweise die 50 Prozent des Verkehrswertes nicht erreicht wurden, wird das Verfahren durch die Richter:innen einstweilig eingestellt oder infolge eines Wiederholungsfalls aufgehoben.
Der / die Höchstbietende erhält den Zuschlag, wenn das Höchstgebot mindestens 50 Prozent des Verkehrswertes beträgt – hier spricht man von der 5/10-Regelung. Ist diese Voraussetzung nicht gegeben, versagen die Rechtspfleger:innen den Zuschlag. Liegt das Höchstgebot zwar über dieser Grenze, aber immer noch unter 70 Prozent des Verkehrswertes, können die Miterb:innen die Versagung des Zuschlags beantragen. Die 5/10-Regelung soll gewährleisten, dass Immobilien nicht deutlich unter Wert versteigert werden.
Soweit das geringste Gebot erreicht wurde, gilt die Versteigerung als beendet. Der Erlös, der durch die Versteigerung erzielt wurde, wird sodann auf die Miterb:innen verteilt. Sind sich alle Miteigentümer:innen über den Teilungsplan einig, erfolgt die Auszahlung. Erst dann ist es möglich, die Erbengemeinschaft aufzulösen.
Zum Bieten berechtigt ist jede Person, die sich ausweisen kann und eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 Prozent des festgestellten Verkehrswertes hinterlegt hat. Miterb:innen und auch der / die Antragsteller:in selbst dürfen an der Versteigerung teilnehmen und Gebote abgeben, um das Objekt zu ersteigern.
Das Mindestgebot umfasst stets alle Kosten, die mit dem Verfahren verbunden sind. Hierzu zählen auch die Gerichtsgebühren, die Sachverständigenkosten für die Erstellung des Gutachtens und auch Kosten für Zeitungsinserate, um Interessent:innen auf das Objekt aufmerksam zu machen. Sollte eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen sein, wird diese in das Mindestgebot miteinbezogen. Das vom Gericht festgelegte Mindestgebot wird dann um den eingetragenen Grundschuldbetrag zuzüglich der Nebenkosten und der entsprechenden Zinsen aufgestockt.
Vom Mindestgebot zu unterscheiden ist das geringste Gebot. Dies ist der Betrag, der mindestens geboten werden muss, damit das Gebot überhaupt entgegengenommen wird. Das bedeutet, dass das Amtsgericht einen Zuschlag an Meistbietende nur dann erteilen kann, wenn die im Grundbuch eingetragenen Rechte von diesem Gebot auch abgedeckt sind.
Bei den Kosten einer Teilungsversteigerung kann schnell ein hoher Betrag zusammenkommen. Zusammengefasst fallen Kosten für den Antrag selbst, das Verfahren, die Erstellung des Wertgutachtens, evtl. Anwaltskosten sowie Gebühren für Zeitungsanzeigen an. Soweit die Teilungsversteigerung erfolgreich ist, werden diese Kosten vom erzielten Erlös abgezogen.
Die Kosten werden im Falle einer Erbengemeinschaft von allen Mitgliedern gemeinschaftlich getragen – der / die Antragsteller:in ist somit nicht allein dafür verantwortlich. Die Miterb:innen tragen die Kosten entsprechend ihrer Anteile am Erbe. Das gilt auch dann, wenn die Versteigerung nicht in ihrem Sinne gewesen ist. Auch hier werden die Kosten vom Erlös abgezogen, bevor er auf die Miterb:innen verteilt wird.
Wenn die Versteigerung erfolglos ausgeht, sind die Antragsteller:innen allein für die Kosten verantwortlich. Gleiches gilt für Kosten hinzugezogener Anwält:innen. Geht es um ein Objekt mit einem Verkehrswert von 250.000 Euro, kann mit Versteigerungskosten in Höhe von 5.000 Euro gerechnet werden. Für die Einschaltung von Anwält:innen können ca. 2.000 Euro hinzugerechnet werden.
Die Dauer eines solchen Verfahrens richtet sich immer nach dem Einzelfall. Von der Antragstellung bis zu dem Zeitpunkt, wenn die Erb:innen den Erlös erhalten, kann schnell mehr als 1 Jahr vergehen. Stellen Miteigentümer:innen dann noch einen Antrag auf die einstweilige Einstellung oder versuchen sie anderweitig das Verfahren aufzuhalten, kann sich das Ganze auch bis zu 5 Jahre hinziehen.
Nachdem der Zuschlag erteilt wurde, muss das Gericht gemäß § 105 Abs. 1 ZVG einen Termin zur Verteilung des aus der Versteigerung gewonnenen Erlöses bestimmen. Der Erlös, der nach Abzug der angefallenen Kosten übrig bleibt, fließt jedoch nicht automatisch an die Erb:innen. Damit dieser ausgezahlt werden kann, müssen die Miterb:innen sich auf die Auszahlung einigen, indem sie einen Teilungsplan aufstellen. Kommt es zu keiner Einigung, wird der Erlös beim Gericht in der Hinterlegungsstelle so lange verwahrt, bis diese hergestellt ist. Wird aber weiterhin keine Einigung erzielt, muss die Erbengemeinschaft eine Erbauseinandersetzung führen und über eine noch längere Zeit hinweg noch mehr Geld investieren.
Sollte die Immobilie mit einer Grundschuld belastet sein, wie es bei der Finanzierung eines Hauses üblich ist, wird diese Grundschuld anschließend auf die Person übertragen, die das Objekt ersteigert hat. Dies ist unabhängig davon, wie hoch der offene Restbetrag ist. Dieser ist neben den angemeldeten Grundbuchzinsen und den Nebenleistungen unbedingt beim Gebot zu berücksichtigen.
Gegenstand der Versteigerung ist immer nur die Immobilie an sich. Möbel, Kleidung und alle anderen darin befindlichen Gegenstände gehören noch immer den alten Eigentümer:innen. Das bedeutet einerseits, dass die neuen Eigentümer:innen die Gegenstände auf Verlangen herausgeben müssen und andererseits, dass die neuen Eigentümer:innen die Abholung der Gegenstände verlangen können.
Es kann natürlich sein, dass die Immobilie von Mieter:innen bewohnt wird, mit welchen ein wirksamer Mietvertrag besteht. Die Käufer:innen treten hier in alle bestehenden Mietverträge gem. § 57 ZVG ein. Sie haben demnach kein Sonderkündigungsrecht, die Geltendmachung von Eigenbedarf wird aber nicht verhindert.
Aufgrund der langwierigen Vorbereitung des Versteigerungstermins kann sich das Verfahren sehr in die Länge ziehen. Auch wird bei einer Versteigerung häufig ein vergleichsweise niedriger Betrag erzielt, sodass es für die Mitglieder einer Erbengemeinschaft interessanter sein kann, eine alternative Möglichkeit zur Teilungsversteigerung zu wählen.
Eine einfache und in der Regel unkomplizierte Lösung ist die Abschichtung. Hier verzichtet der / die Miterb:in auf die Rechte in der Erbengemeinschaft und erhält dafür im Gegenzug eine Abfindung. Dadurch kommt es zu einer Anwachsung des Erbteils der Miterb:innen.
Auch ein Verkauf deines Erbteils kann sich anbieten. Diesen kannst du auch an eine dritte Personen außerhalb der Erbengemeinschaft veräußern, wobei deine Miterb:innen über ein generelles Vorkaufsrecht verfügen. Nach Absprache mit den Miterb:innen kommt auch ein sogenannter freihändiger Immobilienverkauf infrage, genauso wie eine klassische Versteigerung über einen Auktionator.
Die Teilungsversteigerung kann immer dann hilfreich sein, wenn sich die Mitglieder einer Erbengemeinschaft nicht darüber einig werden können, was mit unteilbaren Nachlassgegenständen wie Immobilien passieren soll. Unabhängig vom eigenen Erbanteil kann jede:r Miterb:in die Teilungsversteigerung beantragen. Liegen alle zwingenden Voraussetzungen vor, wird vom Gericht ein Versteigerungstermin anberaumt und dafür gesorgt, dass genügend Interessent:innen vor Ort sind.
Das Objekt geht an den / die Höchstbietende:n, sofern die 5/10-Regel beachtet wird. Wurde das Objekt ordnungsgemäß versteigert und können sich die Miterb:innen auf einen Teilungsplan einigen, erhalten sie kurz darauf den Versteigerungserlös. Mitglieder einer Erbengemeinschaft sollten sich vor dem Hintergrund der Langwierigkeit und Kostenintensität einer Teilungsversteigerung aber genauestens überlegen, ob sie sich nicht eventuell doch anders einig werden können.
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Hier findest du Antworten auf die am häufigsten gestellten Fragen.
Eine Teilungsversteigerung kann dann sinnvoll sein, wenn Miterb:innen sich uneinig darüber sind, was mit einem unteilbaren Vermögenswert wie einer Immobilie geschehen soll.
Du solltest in jedem Fall beachten, dass die Teilungsversteigerung ein langwieriges Verfahren ist, das hohe Kosten verursachen kann. Möchtest du einen Antrag stellen, sollte dieser ordnungsgemäß sein, damit die Versteigerung durchgeführt werden kann. Außerdem kann dies weitere Streitigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft verursachen.
Der / die Käufer:in übernimmt die offenen Beträge der Grundschulden und tritt in eventuell bestehende Mietverträge ein. Dafür bekommen sie häufig die Möglichkeit, bei einer Teilungsversteigerung ein Objekt unter dem Verkehrswert zu erwerben.
Ist die Versteigerung erfolgreich, werden die Kosten unter allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft aufgeteilt. Bleibt sie aber erfolglos, muss der / die Antragsteller:in die Kosten allein tragen.
Sollte die 5/10-Regelung nicht beachtet werden, kann das Gericht den Zuschlag versagen. Wenn das Höchstgebot zwar 50, aber nicht 70 Prozent des Verkehrswerts überschreitet, können die Miterb:innen die Versagung des Zuschlags beantragen. Außerdem muss der Antrag alle Formalitäten einhalten.
Eine Teilungsversteigerung kann unzulässig sein, wenn der / die Erblasser:in ein Auseinandersetzungsverbot angeordnet hat oder wenn Miterb:innen wegen eines Aufgebotsverfahrens den Aufschub von einer Auseinandersetzung verlangen können.
Wird der Antrag zurückgenommen, kann weder eine Kostenentscheidung nach § 269 Abs. 4 ZPO noch nach § 788 ZPO ergehen. Es gibt keine Rechtsgrundlage für einen Kostenfestsetzungsbeschluss. Die außergerichtlichen Kosten sind nach Gemeinschaftsrecht und nicht nach §§ 103, 788 ZPO zu ersetzen.
