Neben offenen Immobilienfonds, welche jederzeit über eine Börse ge- oder verkauft werden können, bieten geschlossene Immobilienfonds eine weitere interessante Möglichkeit, um in Immobilien zu investieren. Daher möchten wir dir in diesem Artikel die Besonderheiten dieser Anlageform näherbringen. Dabei werden wir insbesondere auf die Unterschiede zu offenen Immobilienfonds eingehen. Auch die Nachteile werden wir entsprechend berücksichtigen. Daher wirst du am Ende des Artikels wissen, ob sich eine Investition in dieses Anlageinstrument für dich lohnt oder nicht.
Das Wichtigste in Kürze
Bei geschlossenen Immobilienfonds handelt es sich um eine besondere Art von Immobilienfonds. Diese Fonds investieren in der Regel in nur eine oder 2 Immobilien und das über einen Zeitraum von mehreren Jahren. Als geschlossen werden diese Fonds bezeichnet, weil im Gegensatz zu normalen Fonds nicht jederzeit investiert werden kann. Hat ein geschlossener Immobilienfonds das als Ziel herausgegebene Kapital eingesammelt, dann erfolgt die Schließung des Fonds. Das bedeutet, dass Anleger:innen anschließend nicht mehr in den Fonds investieren können. Dementsprechend können Anteile an geschlossenen Immobilienfonds nicht über eine Börse gehandelt werden.
Die Funktionsweise von geschlossenen Immobilienfonds ist recht simpel und daher schnell erklärt. Über einen Zeitraum von mehreren Jahren wird in eine oder 2 ausgewählte Immobilien investiert. Hierfür wird eine bestimmte Summe an Kapital benötigt, um diese Immobilie bzw. Immobilien zu finanzieren. Da die Anteile nicht an einer Börse gehandelt werden, können Anleger:innen diese beispielsweise über ihre Bank oder die ausgebende Fondsgesellschaft erwerben. Ist genug Kapital eingesammelt worden, um die Immobilien finanzieren zu können, dann schließt der Fonds und es können keine neuen Investor:innen mehr hinzukommen, um Anteile zu erwerben.
Schließlich wurde das Ziel der Kapitalaufnahme bereits erreicht und es besteht keine Notwendigkeit mehr, weitere Anteile herauszugeben. Dabei besteht das Ziel von geschlossenen Immobilienfonds darin, durch die Vermietung der Objekte entsprechende Mieteinnahmen zu erzielen und das Objekt nach mehreren Jahren wieder zu verkaufen. Die erzielten Gewinne gehen an den Fonds und die Anteilseigner erhalten eine entsprechende Rendite.
Beide Arten von Fonds ermöglichen ein Investment in Immobilien, ansonsten bestehen allerdings große Unterschiede. Der größte Unterschied zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds besteht darin, dass offene Immobilienfonds deutlich flexibler gehandelt werden können. Denn diese werden im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds an einer Börse gehandelt, sodass Anleger:innen ihre Anteile jederzeit über die Börse verkaufen können. Weitere große Unterschiede bestehen in der Anzahl der Objekte, in welche investiert wird, sowie die Haltefrist der Anteile. Beide Faktoren haben zudem große Auswirkungen auf das Risiko eines Investments.
Da geschlossene Immobilienfonds in nur sehr wenige Objekte investieren und die Anteile zudem sehr lange gehalten werden müssen, ergibt sich für dieses Anlageprodukt ein deutlich höheres Risiko als bei offenen Immobilienfonds. Denn diese investieren in der Regel in eine Vielzahl an Objekte und auch die Haltefristen fallen deutlich kürzer aus. Damit du eine Übersicht über die relevantesten Kriterien bezüglich dieser beiden unterschiedlichen Anlagemöglichkeiten erhältst, werden wir dir im nächsten Abschnitt eine Tabelle mit den wichtigsten Kriterien zur Verfügung stellen.
Aufgrund des erhöhten Risikos und der längeren Haltefrist eignet sich ein Investment in geschlossene Immobilienfonds eher für langfristig orientierte Anleger:innen mit einer erhöhten Risikobereitschaft.
| Kriterien | Geschlossener Immobilienfonds | Offener Immobilienfonds |
| Handelbarkeit | Nur außerhalb der Börse, zum Beispiel über die Fondsgesellschaft | Jederzeit über eine Börse möglich |
| Anzahl der Objekte | In der Regel nur eine oder 2 Immobilien | Oftmals große Anzahl an verschiedenen Objekten |
| Mindestanlagesumme | In der Regel deutlich höher als bei offenen Immobilienfonds, oft mindestens 5.000 Euro nötig | Investment in der Regel schon mit kleinen Beträgen ab 10 Euro möglich |
| Laufzeit | In der Regel mindestens ein paar Jahre | Keine fest definierte Laufzeit |
| Volumen | Limitiert auf die zu erreichende Investitionssumme | Es gibt keine Einschränkung, je mehr Kapital der Fonds |
| einsammelt, desto mehr Immobilien können erworben werden | ||
| Haltefrist | Kapital über mehrere Jahre gebunden, vorheriger Verkauf nur mit Verlusten möglich | Kündigungsfrist von 12 Monaten und Haltefrist von 24 Monaten |
| Risikoeinstufung | Hohes Risiko, da in nur wenige Immobilien investiert wird | Geringeres Risiko, da breitere Streuung und geringere Haltedauer |
Geschlossene Immobilienfonds haben gleich mehrere Nachteile. Einer dieser Nachteile besteht in der geringen Flexibilität dieses Investmentprodukts. Denn die Anteile können nicht an einer Börse gehandelt werden. Kaufen kannst du Anteile über die ausgebende Fondsgesellschaft oder über deine Bank, sofern diese das anbietet. Bevor der Fonds aufgelöst wird, können die Anteile im Normalfall nicht verkauft werden. Eine Möglichkeit besteht im Verkauf über sogenannte Fondsbörsen. Die Handelbarkeit ist dementsprechend viel stärker eingeschränkt als bei offenen Fonds. Ein zusätzlicher Nachteil besteht in der langen Haltefrist. In der Regel müssen die Anteile an einem solchen Fonds mindestens über mehrere Jahre gehalten werden.
Auch die mangelnde Diversifikation ist ein gravierender Nachteil, der bei einem Investment in geschlossene Immobilienfonds besteht. Denn in der Regel wird hier nur in eine oder 2 Immobilien investiert, sodass ein großes Klumpenrisiko besteht. Die lange Haltefrist in Kombination mit der geringen Diversifikation führt dazu, dass dieses Anlageprodukt zu den risikoreicheren gehört. Außerdem sind deutlich höhere Anlagesummen notwendig als bei beispielsweise offenen Immobilienfonds, sodass sich ein Investment nur für Anleger:innen lohnt, die über das notwendige Kapital verfügen.
Ein Investment in geschlossene Immobilienfonds beinhaltet definitiv ein recht hohes Risiko, welches größer ausfällt als bei vielen anderen Anlageprodukten. Das hohe Risiko liegt vor allem in der geringen oder eventuell überhaupt nicht vorhandenen Diversifikation, da ein solcher Fonds in der Regel in nur sehr wenige Objekte investiert. Allerdings ist es sehr stark vom jeweiligen Einzelfall abhängig, wie hoch das Risiko genau ausfällt. Daher solltest du dich vor einem Investment intensiv damit auseinandersetzen, in welche Objekte der Fonds investiert und welche Diversifikationseffekte sich daraus ergeben.
Der Handel von geschlossenen Immobilienfonds ist stark limitiert, da die Anteile solcher Fonds nicht an einer Börse gehandelt werden. Dementsprechend hat eine Investition in dieses Anlageinstrument nichts mit dem gewöhnlichen Börsenhandel zu tun. Stattdessen ist man Mitunternehmer bzw. Gesellschafter des jeweiligen Fonds. Dies führt dazu, dass die Anteile eines solchen Fonds sehr illiquide sind. Sie können nicht mal eben so verkauft werden, wie es beispielsweise bei Aktien oder offenen Fonds der Fall ist. Das bedeutet, dass Anleger:innen sehr genau auf die Länge der Laufzeit achten müssen, da die Anteile nicht schnell und unkompliziert über eine Börse verkauft werden können.
Ein weiterer Nachteil bei geschlossenen Immobilienfonds besteht in den hohen Kosten und Provisionen, die anfallen. Grundsätzlich können die Kosten bei geschlossenen Fonds sehr hoch ausfallen und dementsprechend die zu erzielende Rendite erheblich mindern. Gebühren fallen unter anderem für die Verwaltung des Fonds, aber auch als Provision für die Verkäufer:innen des Fonds an. So erhalten Berater:innen, welche geschlossene Fonds vermitteln, in der Regel Provisionen in Höhe von 5 % bis 15 % hierfür. Diese Gebühren können deine Gewinne massiv beeinträchtigen, sodass du besonderes Augenmerk darauf legen solltest, welche Kosten ein geschlossener Immobilienfonds verursacht.
Offene Immobilienfonds unterliegen der sogenannten Abgeltungssteuer und werden daher mit einem reduzierten Steuersatz von 25% besteuert. Für geschlossene Immobilienfonds gilt dies allerdings nicht. Denn die Gewinne aus diesen Fonds müssen Investor:innen in ihrer Einkommensteuererklärung unter “Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung” oder “Einkünfte aus Gewerbebetrieb” angeben. Dementsprechend werden hier die Ausgaben den Einnahmen gegenübergestellt, zu denen auch die Einkünfte aus geschlossenen Immobilienfonds gezählt werden. Nachdem alle Einnahmen mit den Ausgaben verrechnet werden, wird dein persönlicher Steuersatz festgelegt. Mit diesem Steuersatz werden dann auch die Einnahmen aus geschlossenen Immobilienfonds versteuert. Das bedeutet, dass diese Einkünfte der Einkommensteuer unterliegen.
Bei der Zielgruppe von geschlossenen Immobilienfonds handelt es sich nicht um typische Privatanleger:innen. Für diese ist eine Investition aufgrund des hohen Risikos und der vergleichsweise hohen Mindestanlagesummen auch eher weniger geeignet. Stattdessen richten sich solche Fonds eher an bereits vermögende Investor:innen, die bereits über einige andere Vermögenswerte verfügen. Diese können die risikoreichen geschlossenen Immobilienfonds dann als Beimischung in einem bereits breit diversifizierten Portfolio nutzen. Dann fällt das hohe Risiko und die mangelnde Diversifikation nicht so sehr ins Gewicht.
Es gibt einige Alternativen zu geschlossenen Immobilienfonds, welche Anleger:innen stattdessen für den Vermögensaufbau nutzen können. Dabei besteht eine sehr große Auswahl am Markt an unterschiedlichen Finanzprodukten. Wir können dir daher nur ein paar dieser umfangreichen alternativen Anlagemöglichkeiten aufzeigen. Unserer Ansicht nach besonders gut geeignet für den langfristigen Vermögensaufbau sind sogenannte ETFs. Hierbei handelt es sich um passive gemanagte Produkte, die einen bestimmten Index nachbilden. Über diese kann in alle möglichen Anlageklassen investiert werden. Auch für Privatanleger:innen eignen sich ETFs sehr gut, da diese über eine günstige Gebührenstruktur verfügen und bereits mit sehr wenig Kapital investiert werden kann. Dadurch wird auch mit wenig Geld bereits eine hohe Diversifikation ermöglicht.
Als Alternative können Anleger:innen auch in offene Fonds investieren. Die Vorteile bestehen darin, dass diese zu jeder Zeit an einer Börse gehandelt werden können und somit über eine viel höhere Liquidität als geschlossene Immobilienfonds verfügen. Zudem kann bereits mit weniger Kapital investiert werden und die Diversifikation fällt in der Regel deutlich höher aus. Wer mit wenig Kapital in Immobilien investieren möchte, der kann sein Kapital auch in einzelne Immobilienaktien anlegen. Dabei hängt das Risiko stark davon ab, in welche Objekte das zugrunde liegende Immobilienunternehmen investiert und wie groß die Streuung ausfällt. Bei Immobilienaktien sind ebenfalls hohe Renditen bei gleichzeitig hohem Risiko möglich, allerdings können diese jederzeit an einer Börse verkauft werden.
Geschlossene Immobilienfonds können aufgrund der starken Konzentration auf einzelne Objekte und der langen Haltedauer deutlich höhere Renditen einbringen als breiter diversifizierte offene Immobilienfonds. Allerdings bestehen hierdurch aufgrund der mangelnden Diversifikation sowie der langen Haltefrist große Risiken. Da zusätzlich zum hohen Risiko eine hohe Mindestsumme investiert werden muss, eignet sich ein Investment nicht für gewöhnliche Privatanleger:innen. Stattdessen sollten solche Fonds als Beimischung zum Portfolio für besonders vermögende Investor:innen betrachtet werden.
Denn diese verfügen über das notwendige Kapital, um trotz der hohen Mindestanlagesummen noch in viele weitere Finanzinstrumente zu investieren und dementsprechend zu diversifizieren. Eine gute Alternative für Privatanleger:innen stellen unserer Ansicht nach ETFs dar, da diese mit niedrigen Gebühren und einer breiten Diversifikation zu überzeugen wissen.
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Hier findest du Antworten auf die am häufigsten gestellten Fragen.
Offene Immobilienfonds können im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds jederzeit an einer Börse gehandelt werden. Außerdem kann bereits mit viel geringeren Summen investiert werden und die Haltedauer fällt deutlich geringer aus. Zudem wird das Kapital breiter gestreut.
Geschlossene Immobilienfonds können in der Regel über die ausgebende Fondsgesellschaft oder über Banken erworben werden. Ein Kauf über die Börse ist nicht möglich.
Geschlossene Immobilienfonds haben vor allem deswegen ein so hohes Risiko, weil sie nur in 1 oder 2 Immobilienprojekte investieren. Dies führt zu einem Klumpenrisiko. Außerdem fällt die Haltedauer sehr lange aus, die Anteile können bei Bedarf nicht schnell veräußert werden.
