Der Besitz eines Eigenheims ist für den Großteil der Deutschen ein erstrebenswertes Ziel. Mietfreies Wohnen in den eigenen 4 Wänden muss man sich allerdings auch leisten können. In unserem Beitrag erfährst du, was Eigennutzung bedeutet und welche Vor- sowie Nachteile diese Form des Wohnens mit sich bringt.
Das Wichtigste in Kürze
Der Begriff Eigennutzung oder auch Selbstnutzung findet in der Immobilienbranche Anwendung und beschreibt die Nutzung von Wohneigentum durch die Eigentümer:innen selbst. Wird die Immobilie von den Eigentümer:innen zu gewerblichen Zwecken genutzt oder an Dritte vermietet, handelt es sich nicht um Eigennutzung.
Von der Eigennutzung zu unterscheiden ist der Eigenbedarf, dem eine geplante Eigennutzung zugrunde liegt. In diesem Fall wird die betreffende Wohnimmobilie bislang von Mieter:innen genutzt.
Eigentümer:innen können ein Mietverhältnis kündigen, wenn sie ihre Immobilie selbst bewohnen möchten. Ist eine Eigennutzung geplant, liegt Eigenbedarf vor. Damit eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf wirksam werden kann, müssen bestimmte Voraussetzungen gegeben sein. Gesetzlich ist die Kündigung zwecks Eigenbedarf in § 573 BGB geregelt. Zusammengefasst sind es folgende Gründe, die eine Kündigung wegen Eigenbedarfs rechtfertigen:
Bei einer Eigennutzung bewohnen Eigentümer:innen ihre Wohnimmobilie (Haus, Eigentumswohnung, Ferienwohnung) selbst. Eigenbedarf bedeutet, dass Eigentümer:innen ein Mietverhältnis kündigen, weil die Immobilie von ihnen selbst genutzt oder nahen Verwandten zur Nutzung überlassen werden soll.
Der Begriff Eigennutzung folgt einer klaren Definition und wird im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung verwendet. Außerdem spielt dieser Begriff eine Rolle für die korrekte Inanspruchnahme verschiedener Förderprogramme des Staates.
Abhängig von der Nutzungsart unterscheiden sich die Bedingungen einer Baufinanzierung. Bei der Finanzierung einer vermieteten Immobilie dient die Miete zugleich als wichtige Einnahmequelle bzw. als Eigenkapital.
Der Gesetzgeber unterscheidet bei der finanziellen und steuerlichen Förderung von Wohnraum zwischen Eigennutzung und Vermietung. Bei Eigennutzung einer Immobilie können verschiedene finanzielle Zulagen in Anspruch genommen werden, um die eigenen 4 Wände zu finanzieren oder eine selbst genutzte Immobilie zu entschulden. Eine dieser staatlichen Förderungen ist die Eigenheimrente (Wohn-Riester). Wohn-Riester besteht aus Zulagen (Grundzulage, Kinderzulage) und Steuervorteilen bis zu 2.100 Euro pro Jahr.
Wer eine Eigentumswohnung zur Eigennutzung finanzieren möchte, kann bei der Baufinanzierung auf eine Vielzahl günstiger Angebote zurückgreifen. Bauherr:innen oder Käufer:innen, die eine Wohnimmobilie vermieten oder eine gewerbliche Immobilie zu Kapitalanlagezwecken nutzen möchten, müssen höhere Anforderungen hinsichtlich der Bonität erfüllen.
Um günstigere Konditionen bei der Baufinanzierung zu erhalten oder die sogenannte Spekulationssteuer zu umgehen, ist ein Nachweis der Eigennutzung notwendig. Eigentümer:innen müssen ihre Immobilie dazu beim örtlichen Einwohnermeldeamt als Wohnsitz angeben. Die Wohnsitzmeldung gilt zugleich als Nachweis für die Eigennutzung.
Eine Eigennutzung ist auch dann gegeben, wenn das Haus als Zweitwohnsitz oder Ferienwohnung genutzt wird. Zum selbst genutzten Wohneigentum werden auch Immobilien gerechnet, die von eigenen Kindern bewohnt werden, die Kindergeld beziehen.
Eine bloße Meldebestätigung vom Amt ist zuallererst einmal ein Indiz für eine Eigennutzung. Im Zweifelsfall sollten Freund:innen, Nachbar:innen und Co. bezeugen können, dass die Wohnung oder das Haus von den Eigentümer:innen selbst genutzt wird. Das kann immer dann von Bedeutung sein, wenn das Finanzamt Nachforschungen im Zuge der Spekulationssteuererhebung anstellt.
Grundsätzlich ist ein privater Kauf von Immobilien nicht steuerlich begünstigt – anders als es beim Neubau oder Erwerb von Wohnimmobilien zum Zweck der Vermietung der Fall ist.
Nutzen Immobilienkäufer:innen ihr Eigentum privat, tragen sie die Kosten für den Erwerb sowie weitere Anschaffungskosten in voller Höhe selbst. Bei einer Eigennutzung entfällt die steuerliche Geltendmachung des Kaufpreises von Grundstück und Gebäude. Auch sind weder Grunderwerbsteuer noch Notarkosten steuerlich absetzbar. Dennoch gibt es einige Möglichkeiten, beim Hauskauf Geld zu sparen.
Bei der Grunderwerbsteuer kannst du beispielsweise sparen, indem du Haus und Grundstück voneinander getrennt erwirbst. Die zu zahlende Grunderwerbsteuer wird auf Basis des Kaufpreises des Grundstücks und des Werts des darauf stehenden Gebäudes berechnet. Steuerlich günstiger ist der Kauf eines unbebauten Grundstücks mit späterer Errichtung einer Wohnimmobilie. Ähnliche Auswirkungen hat der Erwerb eines Grundstücks mit einem Abbruchhaus ohne Wert.
Wenn du in ein vorhandenes Eigenheim investierst, zahlst du Grunderwerbsteuer entsprechend des Boden- und Immobilienwerts. Die Folge ist eine höhere Grunderwerbsteuer gegenüber dem separaten Kauf von Grundstück und Immobilie.
Anders als bei einer Vermietung kennt die Eigennutzung einer Immobilie kaum steuerliche Vorteile. Mit der Abschaffung der Eigenheimzulage zum Jahr 2006 haben Eigentümer:innen, die ihre Immobilie selbst bewohnen, eine wesentliche steuerliche Förderung verloren.
Immobilieneigentümer:innen können in begrenztem Umfang jährlich Handwerkerleistungen, Haushaltsleistungen und Modernisierung einer denkmalgeschützten Wohnung von der Steuer absetzen.
Reparatur- oder Instandhaltungsmaßnahmen an der Immobilie in Eigennutzung werden bis 1.200 Euro pro Jahr steuerlich anerkannt. Haushaltsnahe Dienstleistungen können von Selbstnutzer:innen bis zu 4.000 Euro jährlich geltend gemacht werden. Das entspricht einem Rechnungsbetrag von 20.000 Euro.
Wird ein denkmalgeschütztes Wohnhaus saniert, können Eigentümer:innen die Kosten von der Steuer absetzen. Dies geschieht mittels Abschreibung über einen Zeitraum von 10 Jahren. Angerechnet werden dabei jeweils 9 % des jährlich zu versteuernden Einkommens.
Eigentümer:in einer Immobilie kannst du auf verschiedenen Wegen werden: Zum einen durch Erwerb oder Neubau eines Wohngebäudes. Zum anderen kannst du aufgrund einer Erbschaft oder Schenkung in den Besitz einer Immobilie kommen. Eigentum verpflichtet und nicht jede:r möchte die Pflichten eines plötzlichen Immobilienbesitzes auf sich nehmen.
Sind die Kinder aus dem Haus, kann ein zu großes Eigenheim mit zunehmendem Alter mehr Bürde als Leichtigkeit bedeuten. Der Verkauf der Immobilie befreit von eventuellen Sorgen und beschert zugleich finanzielle Einnahmen, für die sich das Finanzamt interessiert.
Bei einem Immobilienverkauf oder Immobilienteilverkauf fällt unter bestimmten Voraussetzungen die Spekulationssteuer an. Beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist für Immobilien, die 10 Jahre beträgt, wird eine Spekulationssteuer auf Basis des persönlichen Steuersatzes von 20 bis 40 Prozent erhoben. Steuermindernd wirken eine Reihe von Ausgaben wie Vorfälligkeitsentschädigung oder Notargebühren.
Die Spekulationssteuer lässt sich durch Einhaltung der 10-jährigen Spekulationsfrist oder Eigennutzung umgehen. Bei Erbschaften und Schenkungen entfällt die Spekulationssteuer. Dafür wird unter Umständen Schenkungs- oder Erbschaftssteuer fällig.
Häufig wird eine Ferienimmobilie mit der Absicht der Vermietung sowie der Eigennutzung während regelmäßiger Urlaube erworben. Ob eine Teilnutzung (Vermietung) oder eine Eigennutzung vorliegt, spielt eine Rolle, wenn es um steuerliche Vorteile geht.
Bei einer Vermietung der Ferienwohnung an Urlaubsgäste werden Einkünfte erwirtschaftet, die der Mehrwert- und Einkommensteuer unterliegen. Etwaige finanzielle Verluste aus Nichtvermietung oder wegen Instandhaltungsmaßnahmen sowie Aufwendungen rund um den Betrieb des Ferienobjekts lassen sich steuerlich absetzen.
Bei Ferienwohnungen für gewerbliche Zwecke ist in der Regel eine Eigennutzung ausgeschlossen. Eigentümer:innen müssen darüber hinaus ein Gewerbe anmelden. Im Gegenzug können sie in der Steuererklärung Handwerkerkosten und andere Dienstleistungsaufwendungen geltend machen und die Vorsteuerabzugsberechtigung nutzen.
Bei vollständiger Selbstnutzung von Ferienhaus oder -wohnung werden keine Einkünfte durch Mieteinnahmen erzielt. Der Besitz bleibt bei Eigennutzung daher ohne steuerliche Bedeutung. Anders als bei einer Vermietung müssen die Eigentümer:innen alle laufenden Kosten selbst tragen. In einigen Regionen und Kommunen wird eine Zweiwohnungssteuer erhoben.
Der Verkauf der Ferienimmobilie unterliegt hinsichtlich der Spekulationssteuer den gleichen Regelungen wie der Verkauf einer anderen selbst genutzten Wohnimmobilie. Nach mindestens 2 Jahren nachweislicher Eigennutzung ab Kaufdatum kann im 3. Jahr ohne Spekulationssteuer verkauft werden.
Ein Eigenheim bietet Schutz vor Mieterhöhungen und Wohnungskündigung im Alter. In Deutschland spielt Wohneigentum auch für die Altersvorsorge eine wichtige Rolle. Eigentum verpflichtet – das besagt auch § 14 des Grundgesetzes. Eigentümer:innen haben allgemeine Besitzerpflichten zu beachten: Haus und Grundstück müssen auf eigene Kosten instand gehalten werden. Hinzu kommen Belastungen durch kommunale Gebühren.
Der Verkauf einer eigenen Immobilie kann nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist ohne Spekulationssteuer erfolgen. Bei Eigennutzung entfällt die Steuer bei einer Mindestwohndauer von 2 Jahren.
Mit einem Haus zur Eigennutzung erwirtschaftest du keine Einnahmen. Laufende Kosten musst du mit deinem Kapital bestreiten. Positive Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie kannst du nach Abzug der Steuer zum Lebensunterhalt verwenden.
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Hier findest du Antworten auf die am häufigsten gestellten Fragen.
Den Verwendungszweck der eigenen Immobilie können Eigentümer:innen frei wählen und auch jederzeit ändern. Das Umgehen der Spekulationssteuer innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist erfordert eine ununterbrochene Eigennutzung über mindestens 2 Jahre.
Eine Immobilie zur Eigennutzung bietet im Alter einige Vorteile. Es drohen weder Mieterhöhungen noch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs. Nebenkosten und Instandhaltungskosten müssen selbst übernommen werden. Um als Rentner:in komplett mietfrei zu wohnen, braucht es vermietete Immobilien, die für entsprechende Einnahmen sorgen.
Damit Vermieter:innen ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen können, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Dazu bedarf es eines Nachweises, dass die Eigentümer:innen den Wohnraum für sich selbst, für nahe Angehörige oder für Pflegepersonal benötigen. Eine Mietpreisbremse ist kein zulässiger Kündigungsgrund.
Eigennutzung bedeutet, dass Eigentümer:innen einer Immobilie diese selbst zu Wohnzwecken nutzen. Keine Eigennutzung liegt bei der Vermietung an Dritte oder einer unentgeltlichen Überlassung an Personen vor, die nicht als nahe Angehörige gelten.
Ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung zur Eigennutzung bedeutet, dass das Objekt nicht an Gäste vermietet wird. Du bewohnst die Immobilie selbst oder überlässt sie Dritten unentgeltlich.
Bei einer Ferienwohnung in Eigennutzung kannst du keine Kosten steuerlich geltend machen. Bei Vermietung können Aufwendungen rund um die Bewirtschaftung und Instandhaltung abgesetzt werden. Einkünfte unterliegen der Einkommensteuer.
