Wenn Bauherr:innen eine Immobilie bauen möchten, dann fallen hierfür Bauzeitzinsen an. Diese setzen sich aus mehreren Arten zusammen und können bereits ab Vertragsabschluss anfallen. Daher möchten wir dir in diesem Artikel aufzeigen, wie sich die Bauzeitzinsen zusammensetzen und wie diese leicht berechnet werden können. Zusätzlich dazu erhältst du wichtige Informationen, wie du die Bauzeitzinsen im Rahmen deiner Finanzplanung berücksichtigen solltest. Außerdem gehen wir auf die steuerliche Behandlung dieser Zinsen ein und erläutern, welche Möglichkeiten bestehen, um den Bauzeitzins so niedrig wie möglich zu halten.
Das Wichtigste in Kürze
Bei den sogenannten Bauzeitzinsen handelt es sich um Zinsen, die während des Baus einer Immobilie in Rechnung gestellt werden. Demnach fällt diese Art von Zinsen während der gesamten Bauzeit an, und zwar vom Zeitpunkt der Auszahlung des Kredits bis hin zum Einzug in die fertig gebaute Immobilie. Bauzeitzinsen fallen nur dann an, wenn es sich um einen Neubau handelt. Wird ein gebrauchtes Haus gekauft, dann werden diese Zinsen nicht berechnet.
Es gibt mehrere Arten von Zinsen, aus denen sich die Bauzeitzinsen zusammensetzen. In den nächsten Abschnitten werden wir dir die einzelnen Bestandteile im Detail erklären.
In der Regel wird nicht die gesamte Kreditsumme auf einmal abgerufen, wenn es um die Erstellung eines Neubaus geht. Meist geht der Abruf eines Teils der gesamten Summe mit dem Abschluss einer Bauphase einher. Das bedeutet konkret, dass Kreditnehmer:innen nicht den gesamten Kredit auf einen Schlag beanspruchen, sondern lediglich einen Teil davon. Dies ist auch der Grund dafür, dass sich die Bauzeitzinsen untergliedern lassen.
Denn Kreditnehmer:innen müssen für den Teil des Kredits, den sie schon in Anspruch genommen haben, sogenannte Sollzinsen zahlen. Diese berechnen sich demnach anteilig auf die Kreditsumme, die Kreditnehmer:innen bereits abgerufen haben.
Sogenannte Bereitstellungszinsen jedoch fallen auch für Kreditbeträge an, welche noch nicht an Kreditnehmer:innen ausgezahlt wurden. Dementsprechend reduzieren sich diese Zinsen, sobald weitere Beträge an den Kreditnehmer ausgezahlt werden. Das bedeutet, dass Kreditnehmer:innen auch dann schon einen Zinsaufwand bewältigen müssen, wenn sie den Kredit noch gar nicht in Anspruch genommen haben.
Bevor Kreditnehmer:innen ein Darlehen aufnehmen, sollten sie mit ihrer Bank zuerst einmal den Finanzierungsbedarf abklären. Hierzu kann das Eigenkapital von den Kosten der Immobilie abgezogen werden, sodass die Summe übrig bleibt, welche über eine Bank finanziert werden muss. Im Anschluss daran können die Bauzinsen festgelegt werden. Hierbei sollte berücksichtigt werden, dass keine allgemeingültige Formel für die Berechnung der Bauzeitzinsen gilt. Allerdings orientieren sich Banken meistens an der folgenden Formel: Bauzeitzinsen = (Darlehenssumme / 2 x Nominalzinssatz / 100) x Bauzeit / 12. Für eine bessere Verständlichkeit möchten wir dir die Berechnung der Bauzeitzinsen anhand von mehreren Beispielen näherbringen.
Nehmen wir einmal an, du benötigst eine Kreditsumme in Höhe von 100.000 Euro, die Zinsen liegen bei 2% und die Bauzeit der Immobilie beträgt 12 Monate. Dann ergibt sich die folgende Rechnung: (100.000 Euro / 2 x 2 / 100) x 12 / 12 = 1.000 Euro. In diesem Fall betragen die Bauzeitzinsen genau 1.000 Euro.
Möchtest du stattdessen einen Kredit in Höhe von 200.000 Euro beantragen, dann würde sich die Höhe der Bauzeitzinsen auf 2.000 Euro erhöhen. Nehmen wir an, dass sich zusätzlich zur Kreditsumme auch die Zinsen auf 4% erhöhen und sich die Bauzeit auf 2 Jahre verlängert, dann erhalten wir die folgende Rechnung: (200.000 Euro / 2 x 4 / 100) x 24 / 12 = 8.000 Euro. In unserem zweiten Beispiel fallen die Bauzeitzinsen aufgrund der höheren Darlehenssumme, dem höheren Zinssatz und der längeren Bauzeit somit deutlich höher aus.
Es ist üblich, dass Banken eine Abschlussgebühr erheben, wenn eine Baufinanzierung in Anspruch genommen wird. In der Regel liegt diese Gebühr bei bis zu 1,5% der Darlehenssumme. Hausbauer:innen sollten diese zusätzlichen Kosten unbedingt berücksichtigen, da sich hierdurch eine entsprechende finanzielle Mehrbelastung ergibt. Es besteht allerdings meist die Möglichkeit, mit der Bank über einen Verzicht oder zumindest über eine Verringerung dieser Gebühr zu verhandeln.
Es ist zu empfehlen, dass sich Bauherr:innen bereits vor der Finanzierung Gedanken über die gesamten monatlichen Kosten machen, die aller Voraussicht nach auf sie zukommen werden. Hierbei sollte berücksichtigt werden, dass es während der Bauphase in der Regel zu einer Doppelbelastung kommen wird, da nicht nur die Bauzeitzinsen gezahlt werden müssen, sondern auch die Miete für die aktuelle Wohnung anfällt.
Ein weiteres Problem besteht darin, dass sich die Bauzeit unter Umständen verlängern kann, so kann es zum Beispiel zu Bauzeitverzögerungen kommen, die nicht vorhergesehen werden konnten. Diese führen dazu, dass höhere Zinskosten entstehen. Um nicht in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten, sollten Bauherr:innen daher über einen angemessenen finanziellen Puffer verfügen. Für den Fall, dass Kreditnehmer:innen vorzeitig aus dem Kreditvertrag aussteigen und den Kreditbetrag begleichen möchten, wird eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung erhoben.
Bauzeitzinsen lassen sich zwar nicht komplett vermeiden, allerdings können Kreditnehmer:innen Maßnahmen ergreifen, um diese so gering wie möglich zu halten. Dies ist zum Beispiel dadurch möglich, dass man die Angebote verschiedener Kreditinstitute miteinander vergleicht und sich für einen zinsgünstigen Baukredit entscheidet. Zusätzlich dazu sollte eine möglichst lange bereitstellungsfreie Zeit vereinbart werden, damit möglichst lange keine Bereitstellungszinsen gezahlt werden müssen. Sehr wichtig ist hierbei zudem, dass Bauherr:innen auf die Einhaltung der Bauzeit achten. Denn eine längere Bauzeit führt ebenfalls dazu, dass sich die Bauzeitzinsen erhöhen.
Wenn der Baufortschritt unterbrochen wird, kommt es zu einer entsprechenden Verlängerung der Bauzeit. Hierdurch können sich die anfallenden Bauzeitzinsen signifikant erhöhen, sodass deutlich höhere Kosten für den Bauherrn entstehen können. Unter Umständen besteht die Notwendigkeit einer Nachfinanzierung. Das bedeutet, dass der Kreditnehmer einen weiteren Kredit aufnimmt, um die gestiegenen Bauzeitzinsen bezahlen zu können.
Für den Fall, dass die Immobilie für den Selbstbedarf gebaut wurde, können Bauzeitzinsen nicht steuerlich geltend gemacht werden. Wird das Haus oder die Wohnung jedoch als Renditeobjekt verwendet und nach der Fertigstellung vermietet, dann lassen sich die Zinsaufwendungen in Form von Werbungskosten steuerlich absetzen.
Im Normalfall können Kreditnehmer:innen, die ihre Immobilie vermieten oder verpachten möchten, alle Zinsaufwendungen (inklusive der Bauzeitzinsen), die während der Bauzeit gezahlt werden mussten, als Werbungskosten in der Steuererklärung absetzen. Lehnt das Finanzamt einen Abzug ab, dann lassen sich die Bauzeitzinsen aber zumindest noch als Herstellungskosten über die AfA (Abschreibung für Abnutzung) abschreiben.
Bauherr:innen müssen sogenannte Bauzeitzinsen zahlen, wenn sie eine Immobilie bauen möchten. Diese Zinsen fallen aber nicht nur während der Bauzeit an, sondern können auch schon ab der Ausstellung des Kredits berechnet werden. Das liegt daran, dass sich die Bauzeitzinsen aus den sogenannten Bereitstellungszinsen und den Sollzinsen ergeben. Darlehensnehmer:innen sollten zudem berücksichtigen, dass manche Banken zusätzlich dazu eine Abschlussgebühr erheben. Grundsätzlich sollten Kreditnehmer:innen ihre Finanzen ordentlich planen, da es während der Bauzeit im Normalfall zu einer Doppelbelastung kommt, da neben den Bauzeitzinsen auch noch Mietzahlungen anfallen.
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Hier findest du Antworten auf die am häufigsten gestellten Fragen.
Bauzeitzinsen stellen die Zinsen dar, die Kreditnehmer:innen während des Baus einer Immobilie zahlen müssen. Sie bestehen aus den Sollzinsen und den Bereitstellungszinsen. Letztere können bereits ab Abschluss des Kredits berechnet werden.
Darlehensnehmer:innen können die aller Voraussicht nach anfallenden Bauzeitzinsen berechnen, indem sie die folgende Formel nutzen: Bauzeitzinsen = (Darlehenssumme / 2 x Nominalzinssatz / 100) x Bauzeit / 12.
Die Bereitstellungszinsen können umgangen werden, indem man eine bereitstellungsfreie Zeit mit der Bank vereinbart. Der Zeitraum beläuft sich in der Regel auf bis zu 12 Monate. Beginnt der Bau also innerhalb eines Jahres, müssen somit keine Bereitstellungszinsen gezahlt werden.
Die Bereitstellungszinsen werden oftmals am Ende eines Monats oder eines Quartals vom Konto der Kreditnehmer:innen abgebucht.
Zinsfreie Bereitstellung bedeutet, dass Darlehensnehmer:innen nicht von Anfang an Zinsen für die Bereitstellung des Darlehens zahlen müssen. In der Regel ist die Zeit, in der keine Bereitstellungszinsen gezahlt werden müssen, aber begrenzt.
In der Regel verlangen Kreditgeber:innen von Kreditnehmer:innen, dass diese eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung zahlen, wenn sie ein Darlehen nicht abrufen.
Bauzeitzinsen fallen beim Hausbau an, weil hier in der Regel noch nicht ganz klar ist, wann der Kredit genau in Anspruch genommen werden soll, sodass sich sowohl Bereitstellungszinsen als auch Sollzinsen ergeben.
