Das Forward-Darlehen steht Bauherr:innen und Immobilienkäufer:innen als spezielle Variante der Anschlussfinanzierung zur Verfügung. Besteht nach dem Ende der Zinsbindung eine Restschuld bei deiner Baufinanzierung, wird ein Anschlussdarlehen benötigt. Die Anschlussfinanzierung schließt sich unmittelbar nach dem Ende der Zinsbindung des Erstdarlehens an und führt die Tilgung des Restdarlehens fort.
Das Forward-Darlehen gleicht im Wesentlichen einer klassischen Finanzierung. Die Besonderheit liegt darin, dass du die Anschlussfinanzierung lange vor dem Auslaufen des Erstkredites beantragen und künftige Konditionen vertraglich festschreiben kannst.
Je nach Bank und der Entwicklung der Zinssätze am Markt ist ein Vertragsabschluss meist bis zu 60 Monate im Voraus realisierbar. Angenommen, dein Baudarlehen der Phase 1 läuft noch 40 Monate – dann kannst du mit einem Forward-Darlehen das Anschlussdarlehen bereits zum jetzigen Zeitpunkt festmachen. Endet dein aktuelles Baudarlehen in weniger als 12 Monaten, kannst du kein Forward-Darlehen in dieser Variante mehr abschließen.
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Wir untersuchen jede Produktkategorie mit einem spezifischen Fokus. Beim Forward-Darlehen bewerten unsere Finanzexpert:innen folgende Kriterien:
Jedes Kriterium wird von uns mit einer Note von 1 (Ungenügend) bis 5 (Top) bewertet. Danach berechnen wir den Durchschnitt, um die Gesamtnote des Darlehens zu ermitteln.
Bei der Auswahl eines Forward-Darlehens gibt es mehrere wichtige Kriterien, die du beachten solltest:
Zinssatz und Forward-Aufschlag:
Der Zinssatz ist entscheidend. Achte auf den aktuellen Zinssatz und den Forward-Aufschlag, der je nach Anbieter variiert. Typischerweise liegt dieser Aufschlag zwischen 0,01% und 0,05% pro Monat bis zur Darlehensaufnahme.
Zinsbindung und Laufzeit:
Wähle eine lange Zinsbindung, um von den aktuell niedrigen Zinsen zu profitieren. Die Laufzeit des Forward-Darlehens sollte zur restlichen Laufzeit deines aktuellen Darlehens passen.
Flexibilität:
Prüfe, ob das Darlehen Sondertilgungsrechte oder die Möglichkeit zur Änderung des Tilgungssatzes bietet. Diese Flexibilität hilft dir, auf finanzielle Veränderungen zu reagieren.
Bereitstellungszinsen:
Während der Forward-Phase fallen in der Regel keine Bereitstellungszinsen an, was einen finanziellen Vorteil darstellt.
Finanzielle Sicherheit und persönliche Lebensumstände:
Ein Forward-Darlehen bindet dich langfristig. Prüfe deine persönliche und finanzielle Situation sorgfältig. Bei bevorstehenden Veränderungen wie Jobwechsel oder Umzug könnte ein Forward-Darlehen weniger sinnvoll sein.
Vergleich verschiedener Angebote:
Nutze Vergleichsportale und sprich mit verschiedenen Finanzierungsvermittlern, um die besten Konditionen zu finden. Ein umfassender Zinsvergleich hilft dir, das beste Angebot zu identifizieren und unnötige Kosten zu vermeiden.
Ob ein Forward-Darlehen sinnvoll ist, hängt von der aktuellen Marktsituation ab. Niedrige Marktzinsen und steigende Bauzinsen in der Zukunft sprechen für ein Vorausdarlehen. Achte auf die aktuellen Zinsen und informiere dich über Zinsprognosen.
Wenn du jetzt einen Darlehensvertrag abschließt, sicherst du dir die günstigen Zinsen für die Zukunft, falls die Konditionen schlechter werden.
Seit Sommer 2022 sind die Zinssätze nach einer langen Niedrigzinsphase wieder gestiegen, und Experten erwarten einen weiteren Anstieg. Wegen der anhaltenden Inflation und einer möglichen Rezession ist eine langfristige Zinsbindung derzeit weniger attraktiv.
Ein Forward-Darlehen ist bei hohen Marktzinsen oder Zinssätzen über dem langjährigen Durchschnitt nicht sinnvoll. In diesem Fall solltest du auf sinkende Zinsen für eine spätere Anschlussfinanzierung spekulieren.
Ein Forward-Darlehen hat zahlreiche Vor- und auch Nachteile, die du bei deiner Entscheidung für oder gegen eine Vorab-Finanzierung berücksichtigen solltest.
Zinsvorteil, Zinssicherheit und Planungssicherheit gehören zu den Vorteilen des Forward-Darlehens:
Forward-Darlehen waren lange sehr günstig. Die Bauzinsen lagen jahrelang niedrig. Jetzt steigen die Leitzinsen und beenden die Niedrigzinsphase. Ein Ende des Krieges in der Ukraine und der steigenden Inflation ist nicht in Sicht.
Für dich als Bauherr oder Immobilienkäufer stellt sich die Frage, ob es sich lohnt, sich jetzt für mehrere Jahre an die aktuellen, weniger günstigen Zinsen zu binden. Die zukünftige Zinsentwicklung ist schwer vorhersehbar. Es könnte jedoch sinnvoll sein, jetzt noch vergleichsweise günstige Konditionen zu sichern.
Egal, wie sich die Zinsen entwickeln: Nutze unseren Forward-Darlehen-Vergleichsrechner, um das beste Angebot für dich zu finden.
Hier findest du Antworten auf die am häufigsten gestellten Fragen.
Wenn du eine Anschlussfinanzierung mittels eines Forward-Darlehens sicherstellen möchtest, bedeutet das, dass du dich mit deiner Bank vor Ablauf der alten Zinsbindungsfrist über einen Anschlussvertrag einigst. Diesen kannst du bis zu 60 Monate vorher abschließen. Expert:innen sehen einen Zeitraum von 36 Monaten als sinnvoll an.
Für alle Formen von Immobilienkrediten gilt das Recht auf Sonderkündigung – Anschlussfinanzierungen und Forward-Darlehen eingeschlossen. Eine Kündigung der Baufinanzierung ist grundsätzlich nach 10 Jahren möglich. Kündigst du innerhalb der Sollzinsbindung, wird dir deine Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.
Ein Forward-Darlehen ist ein Finanzierungsprodukt, das zur Anschlussfinanzierung der Baufinanzierung verwendet werden kann. Bei einem Großteil der Anbieter kannst du ein Forward-Darlehen bis zu 60 Monate vor dem Ablauf der Zinsbindung abschließen. Eine kurze Sollzinsbindung bei der Baufinanzierung von 60 Monaten ist möglich. Sinnvoll ist das nur, wenn die Bauzinsen bei Vertragsabschluss hoch sind und ein sinkendes Zinsniveau erwartet wird.
Der Sinn und Zweck von Forward-Darlehen ist es, sich gegen das Risiko steigender Bauzinsen in der Zukunft abzusichern. Interessant ist ein Forward-Darlehen, wenn die Bauzinsen so niedrig sind, dass in Zukunft höhere Zinssätze wahrscheinlich sind. Du musst eine Einschätzung vornehmen, wie sich die Zinsen in Zukunft entwickeln werden.
Nein, ein Forward-Darlehen ist eine Variante der Anschlussfinanzierung der Baufinanzierung und kann nur während einer laufenden Immobilienfinanzierung abgeschlossen werden.
Mit dem Wirksamwerden einer Kündigung muss das Forward-Darlehen fristgemäß zurückgezahlt werden. Du hast für die Rückzahlung 2 Wochen Zeit. Wende dich zwecks Abstimmung des Rückzahlungstermins an deine:n Bankberater:in. Die Rückzahlung des Forward-Darlehens solltest du am besten sofort durchführen. Nach Ablauf der Rückzahlungsfrist verliert das Darlehen den erteilten Kündigungsstatus.
Forward-Darlehen können wie andere Baufinanzierungsdarlehen im Rahmen von Sondertilgungen zurückgezahlt werden. Sinnvoll ist eine Sondertilgung, wenn du von der Bank keinen Zinsaufschlag berechnet erhältst. Bei vielen Kreditinstituten ist ein Zinsaufschlag allerdings üblich.
Im Rahmen eines Forward-Darlehens verpflichtet sich die Bank zur Darlehensauszahlung zu den zugesagten Konditionen und du zur Abnahme des Darlehens. Kommt es aus irgendwelchen Gründen zur Verweigerung der Abnahme eines Forward-Darlehens, einer Darlehensrate oder allgemein zum Rücktritt vom Kreditvertrag nach Ablauf der gesetzlichen Widerrufsfrist, kann die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung berechnen. Hier geht es in der Regel um entgangene Zinsen, wobei Zinsen aktueller Baudarlehen in die Berechnung einfließen. Du kannst die Nichtabnahmeentschädigung mithilfe eines Vorfälligkeitsentschädigungsrechners ermitteln.
Zu den typischen Zusatzkosten für ein Forward-Darlehen gehört der Forward-Aufschlag. Einige Banken verzichten während ihrer Aktionsangebote für kurze Zeit auf den Zinsaufschlag. Der Zinsaufschlag bei einem Forward-Darlehen hängt von der Dauer der Wartezeit ab und liegt bei 0,01 bis 0,04 Prozent pro Monat. Ein längerer Zeitraum zwischen Vertragsunterzeichnung und der Auszahlung der Darlehenssumme von beispielsweise 50 Monaten bedeutet einen höheren Aufschlag im Vergleich mit einem Forward-Darlehen mit einer Vorlaufzeit von einem Jahr.
Grundsätzlich kannst du ein Forward-Darlehen wie jeden anderen Baukredit nach Ablauf einer 10-jährigen Zinsbindungsfrist plus einer 6-monatigen Kündigungsfrist kündigen. Während der Vertragslaufzeit bedarf die Kündigung einer Zustimmung seitens der Bank. Das gilt nicht bei Verkauf des eigenen Hauses. Die Bank muss deine Kündigung zwar entgegennehmen, doch berechnet sie dir eine Nichtabnahmeentschädigung oder Vorfälligkeitsentschädigung.
